Alquilar por la LUC: Todo lo que debes saber
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Alquilar por la LUC: Todo lo que debes saber

Alquilar por la LUC Todo lo que debes saber
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Alquilar por la LUC: Todo lo que debes saber

Seguramente has leído o escuchado de la LUC, porque esta ley ha sido objeto de controversia durante bastante tiempo, pero, ¿sabes qué implica alquilar por la LUC?

En este post repasamos las principales especificaciones de la ley en materia de alquileres. Así contarás con más información al momento de considerar la idea de alquilar por la LUC un inmueble destinado a casa-habitación.

Alquilar por la LUC

¿Qué es la LUC?

La Ley de Urgente Consideración (LUC) es la Ley Nro.19.889 y ha sido muy controvertida. Si bien esta ley es nueva, su contenido en materia de alquileres con destino casa-habitación crea un tercer régimen, que se agrega a dos ya existentes.

Entonces, es importante aclarar que esta ley convive con esos marcos normativos de alquileres, que son la Ley 14.219 y el Régimen de libre contratación.

El significado de este tercer régimen es que declara la posibilidad de alquilar sin que el inquilino constituya garantías a favor del arrendador.

Alquilar por la LUC es aceptar regirse por el Código Civil y libremente las partes van a pactar la moneda, precio, plazos, sistema de actualización y reajuste.

El estado no interviene y se retira la regulación del contrato de arrendamiento, para que las partes puedan acodar lo que quieran.

¿Qué define la LUC en cuanto a alquilar sin garantías?

Presentamos los contenidos principales de este nuevo régimen para que conozcas y puedas anticipar sus implicaciones al momento de alquilar por la LUC.

Campo de aplicación

La LUC se aplica únicamente a los contratos de alquileres en los que se cumplan con todos los requisitos enumerados a continuación:

  1. El destino de alquilar sea casa-habitación. Y se aclara que seguirá siendo considerado de esta forma, independientemente de que el arrendatario haya desarrollado una industria artesanal con pocos trabajadores, o en caso de ejercer en el inmueble su profesión.
  2. No haber pactado ningún tipo de garantías a favor del arrendador. La Ley aclara que, si el arrendador simula la ausencia de garantías para lograr algún amparo en lo establecido por la LUC, puede ser objeto de sanciones judiciales. Por ejemplo, el pago de una multa entre una y cinco veces el monto de la renta de arriendo mensual y dicha multa será en beneficio del arrendatario.
  3. Existe un contrato escrito.
  4. En el contenido del contrato está incluido el plazo del arrendamiento y el precio convenido.
  5. Que arrendador y arrendatario declaren, expresamente, su decisión de regirse por lo establecido en la LUC.

Ámbito espacial

La LUC rige para cualquier inmueble de tipo urbano, suburbano o rural, ubicado en cualquier lugar del territorio nacional.

Plazo del alquiler

Como ocurre con los contratos de contratación libre, no se establece un plazo mínimo legal, esto significa que es posible alquilar por años, meses o días. Y se fija un plazo máximo legal de 15 años para alquilar.

La Ley contempla la prórroga automática del contrato, salvo comunicación contraria de las partes, con un preaviso que no puede ser menor a 30 días. El tiempo de la prórroga será por un plazo igual al acordado en el contrato de alquiler.

Precio del alquiler

En cuanto al precio se especifica lo siguiente:

  1. Se puede acordar en cualquier moneda nacional o extranjera, unidades indexadas o unidades reajustables. Si no se específica en el contrato algo distinto, el pago del alquiler se realizará mensualmente, entre el día 1 al día 10 de cada mes, en la forma acordada entre las partes.
  2. En caso de no definirse un sistema de reajuste del precio de alquiler en el contrato y ser este en moneda nacional, el reajuste será anual por Índice de Precios del Consumo (IPC).
  3. Las obligaciones accesorias, como son pago de tributos domiciliarios, servicios y gastos comunes, son consideradas indivisibles con el pago del arriendo. Esto si el arrendador pagó por 2 meses o más, en caso de no haber cumplido el inquilino con el compromiso. Esta situación puede facultar al arrendador a iniciar un proceso de desalojo del inmueble por ser el arrendatario un mal pagador.
  4. No se puede exigir, en ningún caso, el pago adelantado de más de 1 mes de renta.

Mora

La LUC admite pactar en el contrato la mora automática. Significa, que si arrendador y arrendatario lo acuerdan en el contrato, una vez vencido el plazo de pago de alquiler el arrendatario cae en mora directamente, sin necesidad por parte del arrendador de hacer trámite judicial o extrajudicial de ninguna naturaleza.

De no haberse previsto la mora en automático, se puede hacer la intimación del pago por telegrama con acuse de recibo (TCCPC.) El arrendatario caerá en mora a los 3 días hábiles contados desde el día siguiente a la intimación.

Entonces, la LUC a diferencia de los 2 regímenes anteriores, acepta la mora automática y la intimación de pago no tiene que hacerse vía judicial, puede efectuarse a través del telegrama colacionado.

Además, esta ley no prevé un atraso mínimo de pago para poder intimar. Implica que así el inquilino tenga un retraso de solamente un día, se le puede intimar el pago, si no se pactó la mora automática.

Subarrendar

No es posible el subarrendamiento, a menos que haya una autorización expresa en el contrato.

En caso de subarrendamiento, si este es mayor al precio fijado por el alquiler, el arrendador puede aumentar dicho alquiler hasta igualarlo al precio del subarrendamiento.

Cesión

El arrendatario no puede ceder el contrato a otra parte, sin el consentimiento por escrito del arrendador.

Nulidad de Cláusulas

La LUC determina la nulidad de las siguientes cláusulas:

  1. Renuncia por anticipado al plazo de desalojo y lanzamiento.
  2. El aumento del alquiler o pago por adelantado, a regir una vez vencido el plazo del contrato.
  3. Pacto de multa por la demora en la entrega del bien una vez vencido el plazo del contrato, cuando esa multa sea 5 veces superior al valor del arriendo. Lo señalado entonces implica que sí se puede acordar el pago de una multa menor.

Plazos para el desalojo

La LUC reduce de manera importante los plazos para el desalojo en los siguientes casos:

  • Si el desalojo es ocasionado por el vencimiento de plazo del contrato, será en el término de 30 días.
  • Si el desalojo es ocasionado por mal pagador, será en el término de 6 días hábiles.
  • También tiene previsto un acortamiento de los tiempos del trámite del juicio por desalojo.

Lanzamiento

En la LUC está prevista la posibilidad de pedir prórroga para el lanzamiento, pero los plazos se acortan:

En caso de desalojo por el vencimiento de plazo

El lanzamiento se hará efectivo en 15 días hábiles, contados desde el momento de notificación al demandado de la resolución del juez.

El lanzamiento solo podrá ser prorrogado por una vez, siempre y cuando la prórroga se presente dentro de 2 días hábiles antes de la fecha fijada para llevar a cabo el lanzamiento.

Únicamente se prorrogará por justificación evidente de causas de fuerza mayor, y esta prórroga no será por más de 7 días hábiles.

En caso de desalojo por mal pagador

El lanzamiento se hará efectivo a los 5 días hábiles, contados desde el momento de notificación al demandado de la resolución del juez.

La prórroga del lanzamiento solo podrá ser por una vez, siempre que la solicitud se realice 2 días hábiles antes de la fecha fijada para llevar a cabo el lanzamiento. La causa debe ser considerada de fuerza mayor y esta prórroga no podrá ser por más de 5 días hábiles.

Conclusión

Alquilar por la LUC establece un nuevo régimen de alquileres de inmuebles con destino a casa- habitación.  La intención de esta ley es dar la posibilidad a las personas de alquilar sin ofrecer garantías al arrendador.

Esta ley busca servir de apoyo al inquilino, porque muchas veces se enfrenta a situaciones difíciles y es difícil contar con una garantía para poder alquilar. No obstante, a cambio de ese beneficio se establecen una serie de cambios que parecen favorecer más al arrendador.

Entre estos cambios que parecen dejar un tanto desprotegido al arrendatario están, el reducir el tiempo de los desalojos y las prórrogas de los lanzamientos, posibilidad de acordar la mora automática y no fijar un tiempo mínimo para el contrato, entre otros.

Lo expuesto plantea un escenario que puede interpretarse como difícil para el arrendatario, porque puede necesitar el inmueble y no tiene más alternativa que aceptar las condiciones planteadas por el arrendador.

Nuestra intención con este post ha sido ofrecerte información en torno al tema de alquilar por la LUC. Te recomendamos realizar la debida consulta con un experto en el tema, antes de firmar un contrato de arrendamiento con destino casa-habitación.

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4 comentarios

  1. Hola que tal? Me. Encuentro en ese dilema de que no doy con una inmobiliaria qué me acepte LUC. Me dicen qué no saben muy bien de qué se trata… En fin.
    Cómo me amparo ante ésto? O me queda dar solamente con aquellas inmobiliarias o dueños que sí acepten LUC? Gracias

  2. Una gran realidad es que este tipo de contrato no es fiable para nada, deja desprotegido al dueño. Di en arrendamiento una casa y abusaron, por eso los dueños no quieren saber de nada. Porque destrozan las casas.
    Terminan pagando justos por malas personas que no cuidan nada.

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